Immobilienverrentung

Die Immobilienverrentung ist eine besondere Form der privaten Altersvorsorge. Sie ermöglicht es älteren Haus- und Wohnungsbesitzern, das über Jahre ins Eigenheim investierte Vermögen im Alter wieder in Geld umzuwandeln, ohne die eigenen vier Wände deshalb verlassen zu müssen.

Was ist das - eine Immobilienverrentung?

Für viele Menschen sind die eigenen vier Wände der Ort, an dem sie sich geborgen fühlen. Diesen Ort zu verkaufen, ist gerade für ältere Menschen kein schöner Gedanke. Die Verrentung der Immobilie macht es möglich, in der Immobilie wohnen zu bleiben, obwohl diese veräußert wird. So wird die Immobilie zur Altersvorsorge und bleibt trotzdem das Zuhause.

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Wie funktioniert die Immobilienverrentung?

Die Immobilie wird an eine dritte Person oder ein Unternehmen verkauft. Inzwischen gibt es Firmen, die sich auf genau diese Sparte spezialisiert haben. Auch Organisationen, die sich um das finanzielle Wohlergehen im Alter sorgen, sind Käufer solcher Immobilien. Als Gegenleistung darf der Besitzer in der Immobilie wohnen bleiben und bekommt den Verkaufspreis in Form einer Einmalzahlung, Zeit- oder Leibrente ausgezahlt.

Zeitrente

 

Die Rente läuft über einen festgelegten Zeitraum, der vertraglich geregelt wird. In der festgelegten Zeit wird der vorab vereinbarte Verkaufspreis monatlich ausgezahlt.

Leibrente

Diese Form der Rente bezieht der Verkäufer lebenslänglich. Es ist trotzdem möglich, ein Enddatum festzulegen. Die Höhe der Rente ist an die Inflationsrate gekoppelt. Somit ergibt sich die Möglichkeit, dass die Rente im Verlauf ansteigt.

Es besteht die Möglichkeit, die Abstände der Auszahlung anzupassen. So kann mit dem Käufer eine vierteljährliche, halbjährliche oder eine individuell angepasste Auszahlung vereinbart werden. Auch größere Einmalzahlungen sind möglich.

Gründe für die Verrentung einer Immobilie

Es gibt viele Gründe, warum eine Immobilienverrentung in Betracht gezogen werden kann. Das Hauptanliegen wird sein, den Geldbeutel aufzufrischen, ohne das wohl gewonnene Eigenheim verlassen zu müssen. Weitere Gründe sind:

  • eine große Einmalzahlung in einer finanziellen Notsituationen

  • Aufstockung der monatlichen Rentenzahlungen für die Finanzierung des allgemeinen Lebensstandards

  • eine Einmalzahlung um Hypotheken oder andere Schulden zu begleichen

  • Aufstocken der monatlichen Rente um Pflegekosten abzudecken

  • Investitionen in die Immobilie, die nötig werden. Darunter können Reparaturen oder im hohen Alter ein barrierefreier Umbau fallen

  • die Abgabe der Verantwortung über die Immobilie an den Käufer. So muss der Verkäufer sich nicht mehr um die Instandhaltung der Immobilie kümmern

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Wann ist eine Verrentung sinnvoll?

Es gibt einige Pro und Kontra bzgl. der Immobilienverrentung. Allgemein lässt sich sagen, dass es stark von der jeweiligen Situation des Immobilienbesitzers abhängig ist, ob sich eine Verrentung lohnt.

Die Immobilie zu verrenten ist sinnvoll wenn:

  • Sie haben als Eigentümer den Wunsch in Ihrer Wohnung oder Ihrem Haus wohnen zu bleiben

  • Ihre monatliche Rente reicht nicht aus, um die nötigen und auch zusätzlichen Ausgaben, für zum Beispiel eine häusliche Pflege, zu decken

  • Sie benötigen Geld für einen altersgerechten, barrierefreien Umbau

  • Sie möchten oder können nicht mehr die Verantwortung für die Immobilie übernehmen (Pflege, Instandhaltungen, gesetzlich vorgeschriebene Modernisierungen)

  • Es gibt keine Erben

Vor- und Nachteile:

Vorteile

  • Aufstockung der Rente

  • Lebenslanges Wohnrecht

  • Instandhaltung der Immobilie durch Käufer

 

Nachteile

  • Verlust des Verkehrswerts, da der Wert des Wohnrechts abgezogen wird

  • die Immobilie wird nicht mehr an Erben weitergegeben

 

 

Wer bietet eine Immobilienverrentung an?

 

  • Private Käufer: Es gibt vereinzelt junge Familien, die sich in einer auserwählten Lage eine Immobilie für einen späteren Zeitpunkt sichern möchten. Nicht selten übernehmen Verwandte oder Bekannte den Kauf. Allgemein ist der Verkauf an Privat am unüblichsten.

  • Unternehmen: Darunter zählen vor allem Firmen, die die Immobilie als Kapitalanlage nutzen. Diese Unternehmen kommen in der Regel aus der Finanz- und Immobilienbranche.

  • Gemeinnützige Organisationen: Darunter fallen vor allem Stiftungen und Vereine, die sich um ein besseres Leben im hohen Alter bemühen. Auch einige kirchliche Institutionen bieten Leistungen dieser Art an.

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Da dies ein komplexes Thema ist und verbindliche Verträge nötig sind, ist es sinnvoll eine Fachfrau an seiner Seite zu haben - zu Ihrer eigenen Sicherheit. Ich helfe Ihnen als erstes den Wert Ihrer Immobilie zu ermitteln und berate Sie persönlich und vertrauensvoll bezüglich der besten Lösung.

 

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Welche Modelle gibt es?

Das Ziel jeder Form der Immobilienverrentung ist immer aus der einst erworbenen Immobilie wieder Kapital verfügbar zu machen. Hinzu kommt die Sicherheit des lebenslangen Wohnrechts.

Verkauf

Eigentümer haben immer die Möglichkeit ihr Haus/ihre Wohnung komplett an einen Käufer zu veräußern. Mit einem ins Grundbuch eingetragenen Wohnrecht, können Sie in Ihrer gewohnten Umgebung weiterleben. Das eingetragene Wohnrecht schmälert den Verkaufserlös.

Teilverkauf

Bei einem Teilverkauf hat der Eigentümer der Immobilie die Möglichkeit nur einen festgelegten Anteil seines Eigenheims zu veräußern und weiterhin ein Wohnrecht zu genießen. Beim Teilverkauf können bis zu 50 % der Immobilie veräußert werden.

Neben dem Wohnrecht ist ein weiterer Vorteil, dass der Eigentümer die Rechte und Pflichten über sein Haus oder seiner Wohnung beibehält. Dies bedeutet allerdings auch, dass er für die Instandhaltungskosten der Immobilie aufkommen muss. Für das Wohnrecht zahlt der Eigentümer eine monatliche Gebühr bzw. Miete an den Käufer. Wie hoch diese Nutzungsgebühr ist, wird anhand der Höhe des Verkaufsanteils der Immobilie sowie der Dauer der Nutzung berechnet.

Leibrente

Bei der Leibrente erhält der Eigentümer für den Verkauf der Immobilie keine einmalige Auszahlung, sondern monatliche Zahlungen in Form einer Rente. Diese wird, wenn nicht anders vereinbart, lebenslänglich ausgezahlt. Neben der Rente behält der Verkäufer ein lebenslanges Wohnrecht, welches im Grundbuch vermerkt wird.

Im Gegensatz zum Teilverkauf gibt der Verkäufer seine Rechte und Pflichten an den Käufer ab, da dieser die Immobilie zu 100 % kauft. Der Käufer übernimmt ebenfalls die Instandhaltungskosten des Hauses oder der Wohnung. Wie bei einem offiziellen Hausverkauf, wird bei der Leibrente ein Notar hinzugezogen, der den Leibrentenvertrag unterzeichnet. Dieser Vertrag beinhaltet alle Vereinbarung bzgl. der Leibrente und des Wohnrechts.

Wohnrecht

Das Wohnrecht gilt für alle Modelle der Immobilienverrentung. Die Dauer des Wohnrechts kann flexibel gestaltet werden. Der Verkäufer kann ein lebenslanges Wohnrecht anfordern, es besteht allerdings auch die Möglichkeit einen bestimmten Zeitrahmen festzulegen. Die Dauer des Wohnrechts hat Auswirkung auf den Verkaufspreis der Immobilie. Je länger damit zu rechnen ist, dass der Verkäufer die Immobilie noch bewohnt, desto niedriger der Verkaufspreis.

Wichtig ist, dass das Wohnrecht und die Vereinbarungen vertraglich festgehalten werden. Dieser Vertrag sollte anschließend notariell beurkundet werden. Auf diesem Wege ist er rechtskräftig und nicht anfechtbar. Zudem sollte das Wohnrecht im Grundbuch vermerkt werden. Das Wohnrecht endet mit dem Tod des Begünstigten.

Nießbrauch

Auch bei einer Immobilienverrentung gibt es die Möglichkeit des Nießbrauchs. Diese Option ähnelt der Immobilienverrentung mit Wohnrecht, ist allerdings etwas umfassender. Der Eigentümer erhält nach dem Verkauf der Immobilie ebenfalls ein lebenslanges Wohnrecht. Darüber hinaus behält er alle Rechte und Pflichten der Immobilie.

Vorteil des Nießbrauchs:

Diese Befugnisse ermöglichen dem Verkäufer z. B. Umbaumaßnahmen mit zunehmendem Alter ohne Zustimmung des Käufers vorzunehmen. Sollten Umbaumaßnahmen nicht ausreichen und es steht ein Umzug in ein Altersheim an, kann er die Immobilie vermieten. Dies gibt dem Nießbrauchberechtigten die Sicherheit etwaige Kosten, wie die anfallenden Pflegekosten, decken zu können. Im Gegenzug ist er allerdings für alle Instandhaltungsmaßnahmen und weiteren Maßnahmen, die anfallen könnten, zuständig.

Nachteil des Nießbrauchs:

Diese weiteren Freiheiten schlagen sich allerdings auf den Kaufpreis nieder. Je mehr Rechte dem Nießbrauchberechtigten zugesprochen werden, desto geringer ist der Verkaufspreis der Immobilie.

Umkehrhypothek

Bei der Umkehrhypothek handelt es sich, wie der Name schon sagt, mehr um einen Kredit als um eine Verrentung. Das Prinzip ist jedoch das gleiche. Der Eigentümer, in der Regel im Ruhestand, verkauft das Haus und behält das Wohnrecht. Als Kreditsicherheit dient die Immobilie.

In diesem Fall wird das Haus allerdings von einer Bank oder einer Versicherung beliehen und anschließend belastet. Die Bank oder die Versicherung lassen eine Grundschuld auf das Haus eintragen. Das heißt, dass sie die Immobilie vorerst nur beleihen und nicht kaufen. Für das Beleihen der Immobilie bekommt der Eigentümer eine monatliche Rente ausgezahlt.

Die Tilgung und Zinsen fallen bei der Umkehrhypothek weg. Diese werden mit dem Verkauf, der für gewöhnlich nach dem Tod des Besitzers folgt, in Form einer Einmalzahlung beglichen. Bei der Umkehrhypothek bleibt der Eigentümer auch weiterhin im Besitz der Immobilie. Das heißt auch, dass er für etwaige Instandhaltungskosten und andere Maßnahmen zuständig ist.

Immobilienverrentung und Steuern

Welche Steuern bei der Immobilienverrentung anfallen, ist von Fall zu Fall unterschiedlich.

  1. Die Leibrente bzw. Rente, die der Begünstigte erhält, fällt in der Steuererklärung der Einkommenssteuer unter "sonstige Einkünfte". Dies regelt § 22 des Einkommensteuergesetz. Der Betrag ergibt sich aus der Lebensaltertafel. Diese beinhaltet in groben Zügen, je älter der Verkäufer der Immobilie, desto niedriger die Steuer.

  2. Die Grunderwerbsteuer fällt ebenfalls an. Diese richtet sich nach dem Verkehrswert der Immobilie und ist Bundeslandabhängig. Obwohl die Immobilie in Form einer Rente abbezahlt wird, muss die Steuer auf einen Schlag gezahlt werden.

  3. Sollte eine Verrentung innerhalb der Familie stattfinden, sollte darauf geachtet werden, dass die Immobilie nicht zu viel unter Wert verkauft wird. Ansonsten könnte die Schenkungssteuer fällig werden.

 

Welche Steuer anfällt und in welcher Höhe sollten Sie mit einem Steuerberater besprechen.

Vertrag und Kosten einer Immobilienrente

Unabhängig von dem Modell der Immobilienverrentung kommt es zu einem Kaufvertrag auf Rentenbasis der Immobilie. Dieser muss, wie jeder andere Immobilienkaufvertrag, von einem Notar unterzeichnet werden. Es entstehen Notarkosten und Grunderwerbssteuern für den Käufer oder bei entsprechender Regelung für Verkäufer und Käufer.

Inhalt des Vertrags sollten Vereinbarungen zur Art der Auszahlung sein.

 

Unterschieden werden kann zwischen:

  • Leibrente oder Zeitrente

  • Monatliche Zahlungen oder Einmalzahlungen (eine Mischung aus beidem ist auch möglich)

 

Die Dauer des Wohnrechts und die Höhe der Rente können frei gewählt werden. Es gibt ebenfalls die Möglichkeit individuelle Sonderregelungen zu bestimmen.

Berechnung der Immobilienrente

Es gibt mehrere Faktoren, die die Höhe der Rente bestimmen:

  1. Der aktuelle Verkehrswert der Immobilie, welcher sich durch die Lage, die Ausstattung und den Zustand des Gebäudes berechnen lässt.

  2. Das Alter des Verkäufers, eine Verrentung des Hauses oder der Wohnung lohnt sich erst ab einem Alter von 70 Jahren, ggf. auch schon ab 65.

  3. Die Länge der Rentenlaufzeit: Je kürzer die Laufzeit, desto höher die Rente.

Durch das Wohnrecht des Verkäufers wird ein Teil des Verkehrswerts abgezogen. Duch ein Nießbrauchrecht ein noch höherer Teil, da das Risiko des Käufers höher ist. Der Wert des Wohnrechts richtet sich unter anderem nach der Sterbetafel des Statistischen Bundesamtes, nach der durchschnittlichen Lebenserwartung und nach anderen, individuellen Faktoren, die Sie in einem persönlichen Beratungsgespräch erläutern sollten.

 

 

Mein Service für Sie beinhaltet eine kostenlose und persönliche Erstberatung.

 

Als zertifizierte Immobilienmaklerin und Sachverständige für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken (IHK) berechne ich für Sie den Verkehrswert Ihrer Immobilie sowie den Wert Ihrer individuellen Immobilienverrentung.

 

Anschließend besprechen und vereinbaren wir die weitere Vorgehensweise, unsere Zusammenarbeit und meine Vergütung.

Rufen Sie mich an für einen unverbindlichen Beratungstermin:

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